Dans un contexte juridique complexe, le notaire offre la sécurité aux transferts de propriété des biens immobiliers. Une opération de cette nature suppose l'établissement d'un acte qui définisse avec précision les termes de l'accord entre le vendeur et l'acheteur et fixe leurs obligations respectives.

Au préalable, le notaire effectue de multiples vérifications tenant notamment à l'origine de propriété et à la situation hypothécaire du bien, aux servitudes conventionnelles et aux règles d'urbanisme applicables. On chiffre à plus de cent les points juridiques et fiscaux auxquels le notaire prête une attention méticuleuse lors de la préparation d'un acte de vente.

Cette complexité est également accentuée par les nombreux dispositifs de financement possibles. En outre, après la signature de la vente, les formalités effectuées par le notaire supposent une parfaite connaissance des règles fiscales, en matière d'enregistrement, de taxe sur la valeur ajoutée et d'impôt sur les plus values.

C'est d'ailleurs pour offrir aux ventes la sécurité juridique attachée à l'acte authentique établi par un officier public, que les pouvoirs publics ont confié aux notaires l'accès au fichier immobilier tenu par les conservations des hypothèques.

Les notaires apportent également un conseil juridique et fiscal dans les opérations de lotissement, de construction ou de rénovation.

Par leur connaissance approfondie du marché immobilier et de ses mécanismes, grâce aux bases de données dont ils disposent, ils sont compétents pour déterminer la valeur d'un bien et procéder à une expertise immobilière. En outre, certains pratiquent la négociation immobilière et assistent le vendeur comme l'acquéreur dans leur recherche.

Enfin, l'investisseur trouvera, auprès des notaires pratiquant la gérance d'immeubles, les compétences requises pour une gestion efficace de son patrimoine immobilier.

Vous envisagez d'acquérir un bien immobilier en France ? Le notaire est là pour vous conseiller. Juriste investi d'une mission d'autorité publique, il prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients, assurant la sécurité des transactions. Présent sur tout le territoire, il assure un véritable service public juridique de proximité.

En outre, dans un contexte juridique de plus en plus complexe et mouvant, le notaire offre une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l'opération.

Vous envisagez d'acquérir un bien immobilier en France ? Le notaire est là pour vous conseiller. Juriste investi d'une mission d'autorité publique, il prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients, assurant la sécurité des transactions. Présent sur tout le territoire, il assure un véritable service public juridique de proximité.

En outre, dans un contexte juridique de plus en plus complexe et mouvant, le notaire offre une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l'opération.

Le notaire vous conseille
Si vous avez l'idée d'acheter un bien immobilier, le notaire peut vous conseiller pour clarifier et arrêter votre projet. Il examinera avec vous la « meilleure » façon d'acheter compte tenu de votre situation familiale, matrimoniale, professionnelle. Il peut également vous trouver le bien, déterminer sa valeur, choisir le meilleur moyen de financement et faciliter les démarches que vous aurez à accomplir. Présent du début à la fin de la transaction, soumis à une forte éthique professionnelle, il est le garant de la sécurité de votre opération.

Le notaire pratique l'expertise
Disposant d'une base de données immobilières très complète, alimentée de façon volontaire par tous les notaires de France, il a une connaissance aiguë du marché et des prix qui se pratiquent. Il peut alors déterminer le « juste » prix de votre bien et procéder à la vente dans un temps raisonnable.

Le notaire négocie
Négocier un bien nécessite de l'évaluer au plus juste, d'avoir une connaissance pointue du droit immobilier entre autre, ainsi que la connaissance exacte des diverses taxes qui reviennent à l'Etat afin de ne pas créer de « mauvaises surprises ». Avoir recours à un notaire est un gage à la fois de sécurité, par son statut d'officier public soumis à un contrôle de l'Etat, et d'efficacité par sa connaissance approfondie du marché immobilier.

Le notaire est votre unique interlocuteur
Vous pouvez confier à votre notaire l'ensemble de votre projet immobilier : de la signature de l'avant-contrat à l'acte définitif, des formalités administratives (déclarations préalables, purge des droits..) au choix du vendeur, en passant par le calcul des différentes taxes et leur déclaration à l'administration. La force conférée par l'acte authentique est un moyen d'action sûr et efficace contre une éventuelle défaillance du vendeur.

Le notaire est garant de la sécurité juridique
En France, toute vente passe par le notaire. Il veille, en tant qu'officier public, à la bonne exécution du contrat et lui confère, outre la confidentialité, la sécurité juridique nécessaire. Il rassemble en amont les documents et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure.

Par exemple, le notaire peut :
• chercher et demander l'identité des parties au contrat, leur statut matrimonial.
• vérifier le titre de propriété du vendeur.
• purger les droits de préemption.
• vérifier que les diagnostics préalables à la vente, obligatoires, ont bien été faits avant la signature définitive.

Par sa connaissance juridique accrue et par sa connaissance des éventuelles modifications législatives, il offre la meilleure garantie juridique au moment de l'avant-contrat (préalable à l'acte de vente). Vous n'aurez donc pas de « mauvaises surprises ». Une fois l'acte signé, il fait l'objet d'une formalité importante « la publicité foncière ». Il s'agit de l'enregistrement au bureau des hypothèques, de la situation juridique du bien. Le but est de conserver la trace des droits de propriété existant sur l'immeuble, et des hypothèques qui les grèvent. Les notaires, en tant qu'officiers publics, détiennent un monopole d'accès à ce fichier.

Enfin, le notaire garantit la conservation du titre de propriété en le gardant durant 100 ans dans son étude. Passé ce délai, ils sont conservés aux archives nationales, et bientôt, sous forme électronique.

Vous avez un bien immobilier (terrain, appartement, maison, bâtiment artisanal, agricole, industriel, commercial, etc.) à vendre ou vous recherchez un bien immobilier à acheter.

Les transactions de particulier à particulier sont tout à fait possibles, mais sont de plus en plus délicates à mener en toute sécurité. Le nombre de documents et d'informations obligatoires à obtenir en vue d'une mise en vente est devenu très important: diagnostics ou constats techniques relatifs au plomb, à l'amiante, aux termites, aux performances énergétiques, à l'installation de gaz, à la superficie, aux risques naturels ou technologiques, etc.

Tout manquement à ces obligations peut avoir des conséquences très importantes, tant pour le vendeur que l'acheteur. En cas de procès, le juge, selon le cas, réduira le prix de vente et parfois même annulera l'opération entière à défaut d'une information ou d'un document. L'absence d'information peut entraîner l'acheteur dans des dépenses imprévues, parfois même sans aucun recours contre le vendeur.

Le chemin pour vendre ou acheter un bien immobilier, notamment un logement, est semé d'embûches et nécessite un accompagnement juridique fiable. Interrogez votre notaire. Rechercher un acquéreur pour l'appartement que vous voulez vendre et vous aider à rechercher la maison de vos rêves fait probablement partie des services qu'il peut vous rendre.

Pour cette activité, les notaires sont également soumis à un tarif national fixé par le Ministre de la justice. Leurs honoraires de négociation sont calculés au taux hors TVA de 5% jusqu'à 45.735 euros et de 2,50% au-dessus de ce montant. Ainsi par exemple, si votre notaire trouve un acquéreur pour votre appartement et que le prix de vente est de 150.000 euros, les honoraires de négociation auquel il a droit seront de :

45.735 x 5% = 2.286,75
104.265 x 2,5% = 2.606,63
Total hors TVA = 4.893,38
TVA à 19,60% = 959,10
Total TTC = 5.852,48

Il faudra ajouter à ces honoraires de négociation, les frais habituels à payer dans tous les cas et qui comprennent surtout des droits et taxes dus à l'Etat mais également la rémunération du notaire pour la rédaction de l'acte authentique de vente. N'hésitez pas à interroger votre notaire et à le rencontrer. Officier public et professionnel libéral indépendant, il vous fournira le complément d'informations nécessaires à toutes prises de décisions.

Vous cherchez à acheter un appartement, une maison ou un terrain. Ou vous avez déjà trouvé, peut-être par l'intermédiaire de votre notaire, le bien qui vous convient. Vous ne voulez pas que cette opportunité vous échappe. Il faut « arrêter » l'affaire et signer avec le vendeur un compromis ou une promesse de vente. De quoi s'agit-il ?

Ces contrats constatent l'accord du vendeur et de l'acquéreur dans un cadre sécurisé. Ils sont valables en général quelques mois. Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente. Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostics techniques obligatoires, questionnaire syndic,... Il faut aussi laisser le temps à l'acquéreur de réunir les fonds nécessaires à son acquisition : prêt bancaire ou familial, 1% patronal, apport personnel parfois bloqué sur un compte d'épargne, capital provenant d'une succession ou d'un partage après divorce, ou encore prix de vente du logement précédent. Enfin, le vendeur a besoin d'un délai pour organiser son déménagement et libérer les lieux. Le compromis et la promesse de vente sont donc très utiles et peuvent être signés rapidement. En pratique, dans les jours qui suivent l'accord entre le vendeur et l'acquéreur.

Cependant, il faut rester prudent et ne pas signer à la légère. Compromis et promesse de vente sont deux contrats présentant des points communs. Ils engagent le vendeur à vendre et l'acquéreur verse à cette occasion un dépôt de garantie (10% du prix en général) destiné à prouver son sérieux. Vous disposez toutefois de 8 jours après la signature de la promesse ou du compromis pour vous rétracter. Mais ils présentent des différences, des avantages et des inconvénients. Dans le compromis, l'acquéreur s'engage à acheter ; il ne le fait pas dans la promesse mais dans ce cas, s'il n'achète pas, il perd son dépôt de garantie. La promesse de vente doit être obligatoirement enregistrée dans un délai strict, à peine de nullité, alors que le compromis est dispensé de cette formalité.

Par ailleurs, qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente, le notaire insère dans chacun de ces actes des conditions suspensives. Ces clauses prévoient que le contrat sera nul et que chacun reprendra sa liberté, si certains événements surviennent avant la vente définitive : refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, exercice du droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave, par exemple.

Le notaire, spécialiste du droit immobilier, est très attentif à la situation personnelle du vendeur et de l'acquéreur : (situation matrimoniale, proportions d'acquisition...), chaque dossier nécessite un examen approfondi et personnalisé. N'hésitez pas à le consulter avant de vous engager.

Vous venez de signer l'acte d'achat de votre nouveau logement chez votre notaire. Vous êtes maintenant propriétaire. Félicitations ! Vous repartez avec les clefs et des projets plein la tête, mais sans votre titre de propriété. Toutefois, le notaire vous a remis des attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (souscription des abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, d'un contrat d'assurance incendie, inscription des enfants à l'école). Ces attestations représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Et pourquoi pas tout de suite le titre de propriété ?

Lors du rendez-vous de signature, le notaire vous a expliqué que l'acte de vente est « publié au bureau des hypothèques » et qu'il faut attendre plusieurs mois avant de recevoir le titre de propriété et le compte définitif des opérations effectuées. Pourquoi attendre si longtemps ? Il est important de savoir que le notaire a autant de formalités à accomplir après la signature de l'acte qu'avant. Vous avez vu, lors du rendez-vous, qu'il avait constitué un dossier volumineux préalablement à la vente. Il a interrogé notamment les services de l'état civil, de l'urbanisme, du cadastre, des hypothèques et la banque du vendeur.

En effet, chaque acte de vente d'un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) est précédé de la constitution d'un dossier spécifique, quelle que soit l'importance de la transaction. Le notaire appelle cette phase du dossier « les formalités préalables ». Après la signature de la vente, un certain nombre d'opérations, « les formalités postérieures», sont également accomplies. La plus importante est l'enregistrement. Elle a lieu au bureau des hypothèques. C'est le moment où l'acte est publié au fichier immobilier et où le notaire verse à l'administration fiscale les droits et taxes payés par l'acquéreur lors de la signature (improprement appelés « frais de notaire »). Par ailleurs, le notaire fournit à différentes administrations (bureaux du cadastre, des hypothèques) des copies et des extraits de l'acte de vente. Parmi ces documents, une copie spéciale appelée « copie authentique », signée par le notaire, sera retournée à celui-ci revêtue des cachets de l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété. Par ailleurs, n'oubliez pas que l'original de l'acte sera conservé par le notaire en son office pendant cent ans, avant d'être confié au service des archives départementales.

Pour l'accomplissement de ces formalités postérieures à la vente, le notaire respecte des formes strictes. Ses actes prennent place dans les files d'attente des différents services administratifs auxquels il a l'obligation de s'adresser. Néanmoins, avec le déploiement de Télé@ctes, les délais de transmission et de réponse vont être raccourcis : Télé@ctes permet aux actes portant sur des mutations immobilières d'être transmis de façon dématérialisée à la conservation des hypothèques (dans un premier temps car bientôt les autres services de l'Etat dont l'Etat civil seront concernés) Ainsi un changement de propriétaire est notifié et transmis à la Conservation des hypothèques en temps réel, et les flux financiers qui l'accompagnent se font grâce à des télé procédures mises en place avec la Caisse des Dépôts. Les développements technologiques ont également ouvert la voie à l'acte authentique électronique, désormais introduit dans notre droit législatif. C'est ainsi que le notariat a adopté la signature électronique depuis quelques mois.

Chaque année, des millions d'actes sont traités par ces services où ils font l'objet de contrôles rigoureux. Des délais de traitement plus ou moins longs sont inévitables. Sauf exceptions, le notaire transmet l'ensemble des documents aux différentes administrations dans les deux mois de la signature de l'acte de vente.

Lorsque votre titre de propriété : la « copie authentique », revêtue des cachets officiels, est retournée à votre notaire, celui-ci effectue les dernières opérations comptables vous concernant et clôture le compte ouvert à votre nom en son office pour votre achat. Si vous aviez trop versé lors de la signature, le solde créditeur vous est envoyé avec le relevé de votre compte et votre titre de propriété. Si vous n'aviez pas assez versé, le notaire vous demandera un complément. Entre la signature de l'acte de vente et la réception de votre titre de propriété, il s'écoule en général de trois à six mois. N'hésitez pas à interroger votre notaire. Il vous indiquera la date prévisionnelle à laquelle vous recevrez votre titre de propriété.

Le vendeur d'un immeuble (appartement, maison, terrain) a l'obligation d'informer son acheteur. D'une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu'il détient sur l'immeuble Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale. Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d'indemnités à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l'acheteur s'allonge continuellement.

Les informations à fournir sont de nature juridique et technique. Sur le plan juridique, le vendeur doit, par exemple, informer l'acheteur de l'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux), d'hypothèques ou de privilèges (pris au profit d'une banque pour garantir un crédit) ou d'autres charges (pacte de préférence ou contrat d'affichage publicitaire). Au plan technique, le vendeur d'appartement en copropriété a par exemple l'obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez). Le carnet d'entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur. Le vendeur doit aussi, dans certains cas, informer sur la présence éventuelle de termites, de plomb ou encore d'amiante. Le vendeur de terrain à bâtir doit préciser si un bornage a été effectué et informer sur les règles d'urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction. Il faut également tenir compte de l'environnement de l'immeuble : existence éventuelle de risques naturels prévisibles dans la région (inondation, mouvements de terrain), de servitude d'urbanisme, conformité de l'installation d'assainissement individuel de la maison, exploitation d'une activité polluante à proximité.

Le devoir d'information du vendeur est vaste et sa responsabilité, importante. Les renseignements doivent être données à l'acquéreur dès la signature du contrat préliminaire. Il est donc important d'être conseillé par un professionnel du droit et de l'immobilier, avant de mettre en vente un bien immobilier. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire et surtout, ne signez pas sans son avis. Il vous accompagnera dans votre projet et vous aidera à le réaliser en toute sécurité.

Si vous vendez un bien immobilier (appartement, maison, terrain) et que vous n'êtes pas dans un cas d'exonération, vous devez déclarer le bénéfice (appelé plus-value) que vous réalisez et payer un impôt de 27% sur ce bénéfice.

Un certain nombre d'opérations ou de personnes sont exonérées de déclaration et de taxation:

• les ventes effectuées après quinze ans
• la vente de la résidence principale
• les ventes inférieures à 15.000 euros
• les ventes par certains retraités ou invalides
• certaines ventes aux organismes de logements sociaux.

En dehors de ces cas d'exonération comment est calculée la plus-value ? Elle est égale à la différence entre le prix de vente et le prix de revient.

Prenons un exemple:
Vous vendez le 1er octobre 2006 un appartement pour 200.000 euros et que vous avez acheté 100.000 euros le 1er septembre 1996 (dix ans après l'achat).

Première étape: Le calcul de votre prix de revient.
Il est égal à :
votre prix d'achat = 100.000
plus les frais d'achat (frais dits "de notaire", commission d'agence) soit pour leur montant réel si vous pouvez en justifier, soit pour un montant forfaitaire de 7,5% = 7.500
plus certains travaux, réalisés par une entreprise et justifiés par une facture, soit en l'absence de justificatifs pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'achat car vous possédez le bien depuis plus de 5 ans = 15.000
Prix de revient total = 122.500

Deuxième étape: Le calcul de la plus-value imposable.
Le prix de vente étant de = 200.000
Et le prix revient de = 122.500
La plus-value est de = 77.500
Il est pratiqué sur cette plus-value un abattement de10% par année de possession au-delà de la cinquième, soit dans votre cas :
10% x 5 années = 50% d'abattement: 77.500 - 50% = 38.750

Il est enfin pratiqué un abattement fixe de 1.000 euros si vous êtes seul propriétaire ou de 2.000 euros si le bien appartient pour moitié à votre conjoint. Si vous êtes seul propriétaire la plus-value imposable est donc de : 38.750 – 1.000 = 37.750 euros, taxable à 27% (16% d'impôt et 11% de prélèvements sociaux).

La plus-value est calculée par le notaire du vendeur, qui doit prélever sur le prix de vente, le montant de l'impôt à payer. La déclaration est rédigée par le notaire et signée par le vendeur en même temps que la vente. Si vous êtes fiscalement domiciliés hors de France, vous serez peut-être soumis à un régime spécifique. Dans tous les cas il est toujours préférable de savoir à quelle « sauce fiscale » vous risquez d'être mangé ! Rencontrez votre notaire avant toute décision définitive, et même avant de signer un mandat de vente à un agent immobilier ou de passer une annonce entre particuliers. Vous aurez en mains toutes les informations vous permettant d'organiser au mieux les modalités de votre vente. Vous ne paierez que ce que vous devez et votre sécurité juridique et fiscale sera assurée.

Devenir propriétaire de son logement est le premier rêve de chaque français. Certains choisissent l'appartement, d'autres préfèrent la maison individuelle. Pour ces derniers, il faut choisir entre l'ancien et le neuf. Si vous décidez de faire construire une maison individuelle, les conseils qui suivent vous sont destinés.

Le nouveau permis de construire
Le nouveau permis de construire (réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme) est entré en vigueur le 1er octobre 2007.

La Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (DGUHC) propose une assistance pour la mise en oeuvre du nouveau permis.

Un service juridique téléphonique, la "hotline ADS", est à disposition du public jusqu'au 30 juin 2008, pour toute question relative à la réforme au 01.40.81.11.00 du lundi au vendredi, de 9h à 18h.

Par ailleurs, il est possible de se diriger vers le site www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr où se trouvent :

• les nouveaux formulaires et leur notice générale,
• des fiches illustrées sur des cas concrets,
• toute la réglementation...

Bien choisir son terrain et son constructeur est essentiel. Le terrain d'abord. Avant de signer, demandez un rendez-vous à votre notaire ou au notaire chargé de la vente. Il répondra à vos questions et effectuera les recherches vous permettant de vous engager définitivement en toute connaissance de cause. Le terrain est-il constructible ? Est-il adapté à votre projet au regard des contraintes d'urbanisme (hauteur de la construction, droit de préemption, couleur des volets,...) ? Quelle est sa véritable valeur ? Est-il concerné par des servitudes (cahier des charges ou règlement de lotissement, droit de passage au profit d'un voisin, clôture mitoyenne,...) ? Quels sont les frais d'acquisition du terrain (droits à payer à l'Etat, honoraires, TVA, hypothèque) ? Quelle est la meilleure formule pour acheter : en indivision ? En S.C.I. ? En tontine ?

Ensuite, le constructeur. Interrogez vos amis ou vos relations : il y a certainement quelqu'un dans votre entourage qui a déjà utilisé les services d'un constructeur de maisons individuelles. La loi qui réglemente le contrat de construction d'une maison individuelle est stricte, mais il vaut mieux être prudent. Il existe deux types de contrats de construction d'une maison individuelle. Tout d'abord, le contrat sans fourniture du plan (vous vous occupez personnellement, ou par l'intermédiaire d'un architecte, du plan de la maison). Ensuite, le contrat avec fourniture du plan. Ce type de contrat est le plus fréquent. Il correspond à la pratique de la plupart des constructeurs qui proposent un catalogue de maisons. Vous n'avez rien à faire ! Juste à choisir et régler. Mais avant cela, il faut bien vous renseigner et réfléchir.

Le contrat doit comporter des informations obligatoires destinées à vous protéger. Il faut donc vérifier, ou faire vérifier par votre notaire, la présence de ces mentions dans le contrat que vous allez signer. Parmi les plus importantes, la désignation du terrain et la mention du titre de propriété, les références de l'assurance dommages ouvrages, les justifications des garanties de remboursement et de livraison du constructeur, la consistance et les caractéristiques techniques de la maison à construire (raccordements et réseaux divers, équipements intérieurs et extérieurs), le prix de la construction, les modalités de paiement, le permis de construire, le délai d'achèvement. Il est également prudent de mentionner dans le contrat si vous avez besoin d'un prêt. Vous pourrez ainsi vous dégager si le crédit est refusé. Enfin il faut savoir que la loi vous accorde une faculté de rétractation dans les sept jours. C'est pourquoi, après signature, un exemplaire du contrat vous sera remis ou adressé par voie postale. Réfléchissez une dernière fois au cours de ces sept jours. Vous serez ensuite définitivement engagé. Enfin, si le constructeur se propose de vous vendre aussi le terrain, le contrat prend une autre forme. Il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement. Si vous pensez être dans ce cas, ne signez pas sans consulter le notaire, car l'opération doit être placée sous son contrôle, à peine de nullité. De même si vous avez décidé de faire construire votre maison, prenez contact avec le notaire avant de vous engager.

Les principales mesures de la "loi portant engagement national pour le logement" concernent 6 domaines :

L'investissement locatif (défiscalisation)

A compter du 1er septembre 2006, le propriétaire d'un logement acheté neuf en l'état futur d'achèvement ou assimilé à du neuf, prenant l'engagement de le louer vide pendant 9 ans à usage d'habitation principale, pourra déduire de ses revenus fonciers à titre d'amortissement, jusqu'à 65% du montant de son investissement. Il bénéficiera également d'une déduction forfaitaire de 30% sur ses revenus bruts fonciers. Les ressources du locataire et les loyers sont plafonnés.

La taxe sur les terrains à bâtir

A compter du 1er janvier 2007, les communes auront la possibilité d'instituer, par délibération du Conseil Municipal, une taxe égale à 10% des 2/3 du prix de vente d'un terrain lors de la 1ère vente de celui-ci après son classement en terrain constructible. La taxe sera due par le vendeur.

La vente d'immeubles à rénover

Le vendeur d'un immobilier à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel, qui s'engage à effectuer des travaux dans un délai déterminé et perçoit des sommes de l'acquéreur avant leur réalisation, doit obligatoirement conclure, par acte notarié, un "contrat de vente d'immeuble à rénover" permettant une meilleure protection de l'acquéreur. Par cet acte, le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur la propriété du sol et celle des constructions au fur et à mesure de leur réalisation.

Le diagnostic électrique

Le vendeur d'un logement devra fournir un état de l'installation intérieure d'électricité lorsqu'elle date de plus de 15 ans. Cet état fera partie du dossier de diagnostic technique fourni lors de la vente (lorsque celui-ci sera mis en place).

La création d'un permis dit "de louer"

A titre expérimental, dans certaines communes (dont la liste sera établie ultérieurement), la 1ère location d'une maison ou d'un appartement construit depuis plus de 30 ans sera soumise à autorisation.

La mise à jour des règlements de copropriété

Le délai d'adaptation des règlements de copropriété (prévu par la loi SRU) aux différentes lois intervenues depuis leur établissement est prorogé jusqu'au 13 décembre 2008.

Pour tous renseignements, consultez votre notaire.

L'intérêt de constituer une SCI

La société civile immobilière (SCI) a pour objet d'acquérir ou le cas échéant, de faire construire des immeubles (maison, appartement, immeuble entier), en vue de les louer à un tiers ou de les mettre à disposition gratuite de ses associés. Il faut au moins deux personnes pour la constituer. Un contrat écrit dénommé « statuts de la société » est obligatoire. Ces statuts contiennent impérativement des informations sur la société et les associés (nom, siège social, montant du capital, fonctionnement, etc.). Après leur signature par les associés fondateurs, la société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Dans une société civile, les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital. Ainsi, dans une société de deux associés ayant chacun la moitié du capital, chaque associé sera responsable de la moitié des dettes de la société. La confiance doit donc régner entre les associés mais également avec le ou les gérants, lesquels devront être choisis avec soin. En contrepartie, une société permet d'entreprendre à plusieurs ce qui aurait été impossible seul. Ainsi l'achat d'un immeuble par une SCI constituée entre plusieurs associés peut éviter l'instabilité d'une indivision. Toutefois, il faut bien comprendre que l'immeuble appartient à la société et non aux associés, lesquels ne sont propriétaires que de parts sociales. La liberté de décision est alors moins grande. Les associés devront s'entendre pour prendre les décisions, les plus importantes nécessiteront d'ailleurs leur unanimité. Une mésentente persistante entre associés peut bloquer le fonctionnement de la société et nuire aux intérêts de tous.

Si l'on a bien conscience des contraintes de la société, celle-ci peut constituer un outil efficace de gestion du patrimoine. Elle permet d'associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (résidence secondaire ou maison de famille par exemple). Plus tard, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra être progressive, par petites fractions, et avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps. Certains conseillers en « défiscalisation » présentent la SCI comme un bon moyen de payer moins d'impôts. Ceci n'est pas tout à fait exact, bien que dans certaines situations précises, une opération d'acquisition, de construction ou de transmission d'un immeuble s'effectue dans de meilleures conditions, tant juridiques, financières, que fiscales. Parlez de votre projet à votre notaire. Seule une analyse personnalisée et approfondie permettra de dire si la constitution d'une société est adaptée à votre situation. En effet, il ne faut pas devenir associé sans précautions et créer une société dont vous ne saurez plus comment sortir ensuite. Une rencontre avec votre notaire sera d'autant plus utile que, dans certains cas, il est recommandé de rédiger les statuts par acte notarié, pour éviter des remises en cause ultérieures, notamment lors de la création d'une société entre époux ou entre héritiers éventuels.

L'achat d'un bien immobilier en Europe

Votre notaire, spécialiste du droit immobilier et de la famille, vous conseille pour toute opération immobilière hors de France, notamment en Europe. Près de 40 000 notaires exercent dans l'espace européen. Ils présentent de nombreuses similitudes, se rencontrent et collaborent dans l'intérêt de leurs clients.

La circulation de l'euro facilite les échanges. Il est désormais plus facile d'acheter un logement en Europe, à titre de résidence principale ou secondaire ou à titre de placement. Si l'Europe est une zone sûre sur les plans économique et politique, les difficultés juridiques sont encore nombreuses. Les notaires militent pour la construction d'une Europe juridique, car les lois sont parfois encore très différentes d'un pays à l'autre.

Pour le citoyen, l'investissement immobilier en Europe reste complexe. Cette opération met en jeu des règles de droit français et de droit international. Comment chercher un appartement, une maison ou un terrain à l'étranger ? Quel est le prix de l'immobilier dans telle ou telle région ? Faut-il obtenir une autorisation ou payer une taxe en achetant un logement à l'étranger ? Devez-vous déclarer l'opération en France ? A quelle banque s'adresser ? Si le contrat de prêt est signé à l'étranger, quel droit sera applicable ? Allez-vous bénéficier de la même protection qu'en droit français ? Si vous êtes mariés, quelle sera l'incidence de votre régime matrimonial sur l'emprunt, sur l'achat ? A qui appartiendra le bien si vous êtes concubins ou unis par un pacte civil de solidarité. Pouvez-vous le donner en location ? Le revendre librement ? La plus-value est-elle taxable à l'étranger ? En cas de décès, à qui appartiendra le bien ? Pouvez-vous faire un testament ? Toutes ces questions ne doivent pas vous effrayer car elles se posent aussi en France. Le notaire sait y répondre.

Pour un achat en Europe, ne soyez pas seul. Un juriste compétent et sûr doit vous accompagner dans votre projet. Le notaire, officier public chargé par l'Etat de rédiger des contrats privés, est là pour vous assister, y compris hors de France. Il s'appuie sur un réseau notarial européen fiable. Le cadre juridique et fiscal de votre projet sera connu à l'avance. Vous éviterez les mauvaises surprises. Votre sécurité, celle de votre famille et de votre patrimoine seront assurés.

Le 1er juillet 2007 entrera en vigueur une importante réforme des permis de construire et autres autorisations d'urbanisme (permis de démolir et permis d'aménager). Sans être une révolution, cette loi nouvelle doit être prise en compte pour vos projets futurs car l'entrée en vigueur aura lieu dans moins d'un an et le temps passe vite. Un décret complétant la loi interviendra d'ici cette date.

Le permis de construire reste obligatoire pour la réalisation des constructions neuves, ainsi que pour certains travaux exécutés sur des constructions existantes. Il restera également obligatoire pour certains changements de destination (d'usage).

Les constructions neuves – le principe sera l'obligation de l'obtention d'un permis de construire mais un futur décret fixera une liste de travaux réalisable après une simple déclaration ou même ne nécessitant aucune démarche particulière. Il s'agira de travaux de faible importance.

Les travaux sur des constructions existantes – le futur décret précisera quels travaux et quels changements de destination (ou d'usage) devront être précédés d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux.

Les constructions saisonnières qui sont démontées et réinstallées à intervalles réguliers devront être autorisées par un permis de construire. Les constructions temporaires seront plus libres. Les constructions précaires (ou provisoires) devront être autorisées par un permis de construire précaire qui pourra exceptionnellement déroger aux règles d'urbanisme.

Le permis de démolir – il sera obligatoire dans les secteurs protégés définis par la nouvelle réglementation. En dehors de ces secteurs chaque commune décidera de l'instaurer ou non sur tout ou partie de son territoire.

Le permis d'aménager ou la déclaration préalable – cette nouvelle autorisation ou cette nouvelle déclaration sera nécessaire pour réaliser certains travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation des sols. La liste en sera fixée par le futur décret.

Certains types de travaux seront soumis à la délivrance d'un permis d'aménager et d'autres à une déclaration préalable dont l'instruction sera simplifiée (par exemple les clôtures ou les petits projets). Le permis d'aménager ou la déclaration préalable sera également applicable en cas de division de terrains en lots (opération de lotissement). Le permis d'aménager sera également applicable à la création d'un terrain de camping ou d'un parc résidentiel destiné à l'accueil d'habitations légères de loisirs.

Les délais de traitement des dossiers de demande par la mairie devraient à l'avenir être plus fiables car ils seront obligatoires. En principe les délais de traitement des demandes devraient être les suivants: un mois pour les déclarations, deux mois pour les permis de construire des maisons individuelles, et trois mois pour les permis des autres constructions (professionnelles, commerciales, agricoles, etc.). Une majoration de ces délais sera prévue par le décret si des consultations spéciales sont imposées (par exemple celle de l'architecte des Bâtiments de France lorsque le projet se trouve en zone de monument historique). Cette majoration ne sera possible pour l'administration que si elle a été notifiée au demandeur dans le mois du dépôt de la demande. Elle ne pourra pas être modifiée ensuite.

Les pièces à fournir lors du dépôt de la demande seront fixées par le décret. Aucun autre document ne pourra être exigé par l'administration. La mairie aura un mois à partir du dépôt de la demande pour réclamer les pièces manquantes au demandeur. Les délais commencent à courir quand le dossier est complet mais les pièces manquantes que la mairie aurait oublié de réclamer dans le mois du dépôt de la demande n'empêcheront pas le délai d'instruction de courir. Les mairies seront certainement très vigilantes pendant ce mois !

Toutefois il existe une règle curieuse et assez dangereuse pour les propriétaires en cas de délivrance d'une autorisation de construire sur la base d'un dossier incomplet. En effet une telle autorisation est illégale et peut être retirée par la mairie ou être annulée plus tard par le juge. Les demandeurs auront tout intérêt à bien veiller à la fourniture d'un dossier complet au risque d'être propriétaire d'une maison construite "sans permis". Les conséquences peuvent être lourdes (poursuites pénales, civiles, revente et assurance difficiles). Le contrôle de la conformité des travaux pourra être tacite.

Le bénéficiaire de l'autorisation de construire devra, en fin de travaux, déposer une déclaration d'achèvement des travaux en mairie. Après l'écoulement d'un certain délai qui sera fixé par le décret et si la mairie de fait aucune observation la construction sera réputée conforme. Mais l'administration pourra, pendant ce délai, contrôler que les travaux ont été effectués conformément à l'autorisation accordée. Dans certains cas ce contrôle sera systématique. En cas de non conformité le propriétaire devra se mettre en conformité ou obtenir une autorisation modificative, sinon des poursuites pénales pourront être engagées pendant trois ans à compter de l'achèvement.

Si vous avez des projets n'hésitez pas à en parler à votre notaire. Il vous aidera à anticiper et à vous organiser dans les meilleures conditions possibles.

Le régime juridique de la copropriété permet le partage de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. D'autre part, ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité afin qu'elle vive en bonne harmonie.

Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s'impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.

Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables : des parties privatives (les pièces du logement par exemple) et une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc). Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.

D'autre part, la loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l'immeuble en général et sur l'usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter. Par exemple, vous habitez un immeuble destiné à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice d'un commerce y sera interdit. Des tolérances peuvent être prévues pour l'exercice d'une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d'une entreprise individuelle dans un local d'habitation est en principe permise. Pour une société, seule la domiciliation temporaire est libre.

Même s'il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d'usage de vos lots de copropriété et vous protége ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.

La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires. Elle prend les décisions importantes pour l'année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels, etc) et fixe le budget de fonctionnement, c’est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun. Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l'assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l'unanimité pour les décisions les plus graves. Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes: le syndic (professionnel ou bénévole) et un conseil syndical (composé de copropriétaires volontaires) chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande.

Si vous souhaitez par exemple diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N'hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur. Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d'autorisation au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu'en principe il n'y en a qu'une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu'après y avoir été autorisé! Dans certains cas (division d'un lot par exemple), l'intervention d'un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de vous commencer les travaux.

Pour la rédaction et la signature des contrats, le droit français a une particularité très enviée de beaucoup de pays en Europe et dans le monde. En effet en France il existe deux formes de contrats : le contrat sous seing privé, rédigé et signé directement entre des particuliers et le contrat authentique rédigé et signé par un officier public, le plus souvent le notaire. On parle alors d'un acte notarié.

Nommé par le Ministre de la Justice, mais exerçant dans le cadre d'une entreprise libérale indépendante, le notaire est chargé d'une mission de service public consistant à donner aux contrats que lui demandent de rédiger ses clients, la force d'une décision de justice. Ainsi quand un contrat (un bail par exemple) contient l'obligation de payer une somme (par exemple un loyer), le notaire délivre à celui à qui la somme est due (le propriétaire bailleur dans notre exemple) une copie exécutoire lui permettant d'obtenir l'exécution forcée de l'engagement du locataire, de la même manière que s'il s'agissait d'une décision de justice. C'est pourquoi son rôle est particulièrement précieux au moment de conclure un bail. Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu'il y ait besoin d'une décision de justice. Le propriétaire à qui des loyers sont impayés va transmettre sa copie exécutoire à l'huissier de justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement. Tous les baux devraient être rédigés par acte notarié dans l'intérêt tant du bailleur qu du locataire, en effet leur sécurité respective sera assurée. Il y va également de la sécurité du locataire qui bénéficiera de toutes les garanties apportées par la compétence du notaire et par l'acte authentique.

Avec l'acte authentique, le locataire ne risque pas de signer un bail ne contenant pas toutes les garanties que lui offre la loi, il est certain que les sommes qu'il a versées et celles qu'il s'engage à verser seront exacts et incontestables par son propriétaire. De plus chaque type de bail est aujourd'hui encadré par de nombreux textes législatifs et réglementaires obligatoires. Certains manquements sont sanctionnés pénalement et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée. Des questions de santé publique justifient parfois ces mises en cause. Les choses peuvent mal tourner si une obligation essentielle a été omise par le propriétaire. Etes-vous certains de bien connaître toutes les règles obligatoires en matière de location de logement : notion de logement décent, de superficie et de volume minimum, de plomb, d'amiante, etc. ? Etes-vous certains de bien connaître le statut des baux commerciaux : durée, droit de donner congé, fixation et révision du loyer, contrôle de la cession du bail ? Etes-vous certains de bien connaître le statut du fermage : montant des loyers, obligations du preneur, état des lieux, droit au renouvellement, etc. ? Etes-vous certains de bien connaître le régime juridique du bail professionnel : durée, préavis du locataire, etc ? Au moment de signer un bail, qu'il soit d'habitation, commercial, rural, professionnel, de courte ou de longue durée, que le loyer soit modeste ou élevé, pensez toujours à l'acte authentique. En conséquence, consultez votre notaire avant de vous engager dans le labyrinthe juridico fiscal.

Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s'impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.

Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables : des parties privatives (les pièces du logement par exemple) et une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc.) Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.

D'autre part, la loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l'immeuble en général et sur l'usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter. Par exemple, vous habitez un immeuble destiné à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice d'un commerce y sera interdit. Des tolérances peuvent être prévues pour l'exercice d'une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d'une entreprise individuelle dans un local d'habitation est en principe permise. Pour une société, seule la domiciliation temporaire est libre.

Même s'il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d'usage de vos lots de copropriété et vous protége ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.

La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires. Elle prend les décisions importantes pour l'année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels, etc.) et fixe le budget de fonctionnement, c'est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun. Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l'assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l'unanimité pour les décisions les plus graves. Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes: le syndic (professionnel ou bénévole) et un conseil syndical (composé de copropriétaires volontaires) chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande.

Si vous souhaitez par exemple diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N'hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur. Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d'autorisation au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu'en principe il n'y en a qu'une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu'après y avoir été autorisé! Dans certains cas (division d'un lot par exemple), l'intervention d'un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de vous commencer les travaux.

Depuis le 1 novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT).

Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d’habitation et professionnel. Il doit être rédigé par un professionnel dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..). Dans un souci de protection du consommateur ; le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, et nouveauté sur les installations de gaz. Le contrôle de l'installation électrique sera obligatoire dans quelques mois ainsi que le contrôle des installations d'assainissement non collectif (fosses septiques et autres) quand le logement ne sera pas raccordé à l'égout.

Le coût d'établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Si vous mettez en vente un bien immobilier, n'hésitez pas à interroger plusieurs professionnels afin de comparer leurs prix, tout en vérifiant qu'ils remplissent bien les conditions de certification, d'assurance et d'indépendance prévues par la loi. Le technicien doit vous en justifier par la remise d'une attestation.

Les diagnostics établis avant le 1 novembre 2007 par un professionnel non certifié peuvent être utilisés jusqu'à leur date limite de validité qui doit être spécifiée. Si vous êtes vendeur, n'hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d'être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé. Si vous êtes acheteur, vous avez tout intérêt à bénéficier de la plus large information possible afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts. Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d'une meilleure information et protection du consommateur.

L'Union européenne et la France adoptent des mesures destinées à mieux protéger l'eau des menaces de pollution de toutes sortes qui pèsent sur elle. Ainsi en est-il de la nouvelle loi sur l'eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006.

L'exemple qui nous concerne tous est notre logement qui doit être dorénavant équipé d'un système d'assainissement non polluant. C'est le rôle des installations d'assainissement, qu'elles soient collectives (égout) ou individuelles (fosses et autres). Si vous êtes dans une zone qui vient d'être équipée d'un réseau public de collecte des eaux usées, vous avez deux ans à compter de sa mise en service pour vous y raccorder.

Pour les constructions nouvelles, le raccordement sera immédiat. Dans tous les cas, le coût du raccordement est à votre charge. Vous pouvez être dispensé de raccordement au réseau public si votre maison est difficilement raccordable pour des raisons techniques, mais à la condition qu'elle dispose d'un système individuel d'assainissement. Dans ce cas là, ou si votre maison est située dans une zone non desservie par un tel réseau collectif, votre système d'assainissement individuel doit toujours être en bon état de fonctionnement. Il en existe plusieurs types, utilisables selon la nature du terrain. Le propriétaire doit assurer l'entretien (et la vidange éventuelle) par une entreprise agréée par la préfecture de son département. Des contrôles vont avoir lieu à l'initiative des communes. Ces contrôles seront ensuite renouvelés périodiquement (au maximum tous les 8 ans). Dans tous les cas, des travaux de mise en conformité pourront être ordonnés. Des sanctions seront appliquées en cas de manquement à ces obligations. Lors de la vente d'un logement situé dans un secteur non équipé d'un réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur devra produire le diagnostic de son installation individuelle d'assainissement.

Aujourd'hui, la valeur des logements prend également en compte leur système d'assainissement et les éventuels travaux de mise en conformité à prévoir pour l'acheteur. Par ailleurs, la nouvelle législation sur l'eau et les milieux aquatiques contient bien d'autres obligations qui ne concernent pas seulement le logement. Avant d'acheter ou de vendre un bien, consultez votre notaire afin de connaître vos droits et obligations qui sont en perpétuelle évolution, et ce dans votre propre intérêt.

Prêts familiaux : les bons comptes font la paix des familles !

Les occasions de prêter à un parent sont nombreuses : achat d'un appartement, création d'entreprise, difficultés passagères, … Cela peut parfois être une bonne solution, pour aider un enfant sans rompre l'égalité avec ses frères et sœurs ou bien encore en attendant de pouvoir procéder, entre tous les enfants, à une donation-partage.

En matière de prêt familial, le principal danger est celui de l'absence d'écrit : la distinction entre le prêt et le don est alors pratiquement impossible. La simple preuve de la remise de l'argent n'est, à elle seule, pas suffisante. Que l'on soit prêteur ou emprunteur, il est préférable de recourir à un acte notarié. Le notaire établira un titre exécutoire, c'est-à-dire un acte qui permettra au créancier de demander à un huissier de justice de pratiquer une saisie en cas de non-paiement. Il se chargera également des formalités d'enregistrement du contrat auprès de l'administration fiscale.

Quant au contenu du contrat, il y a une règle essentielle à respecter pour éviter la requalification en don : prévoir un taux d'intérêt réel, par exemple le taux d'intérêt légal publié chaque année ou l'indexation de la somme prêtée. Il faut alors être vigilant sur le choix de l'indice : il doit avoir un lien avec l'objet du prêt (indice du coût de la construction si la somme prêtée sert à financer la construction d'une maison) ou l'activité professionnelle d'une des parties (indexation sur le cours d'une monnaie étrangère pour les activités d'import-export, des matières premières destinées à être transformées, etc.). Pour le reste, comme la durée du prêt, les modalités du remboursement (en une ou plusieurs fois) ou bien encore les garanties prises au profit du prêteur, les parties sont libres de les aménager au mieux de leurs intérêts respectifs.

En cas de décès du prêteur, le montant du prêt non encore remboursé, en capital et intérêts, doit être porté dans la déclaration de succession. Si l'emprunteur est un héritier, il déduira ce montant de ses droits successoraux. S'il n'est pas héritier, il devra rembourser effectivement sa dette.

En cas de décès de l'emprunteur, la dette figurera au passif de sa succession : elle est transmise à ses héritiers qui devront la payer suivant les conditions convenues dans le contrat. Cette règle n'est toutefois pas obligatoire et le contrat peut prévoir que le prêteur pourra réclamer les sommes prêtées aux héritiers de l'emprunteur sans devoir attendre l'échéance initialement convenue.

Pour assurer votre sécurité, n'hésitez pas à discuter de votre projet avec votre notaire lors d'un prochain rendez-vous.

Vous avez le projet d'acheter ou de faire construire un logement. Vous faites vos comptes, vous calculez votre plan de financement. N'oubliez surtout pas les frais à ajouter au prix !

En effet, dans presque tous les cas, les prix de vente des immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) sont fixés hors frais d'acquisition. Ce qui signifie que l'acheteur règle les frais de la vente.

Ces frais, couramment appelés à tort «frais de notaire», s'ajoutent au prix d'achat mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire pour leur plus grande part. En outre, le tarif chez le notaire est strictement réglementé et fixé par l'Etat. Alors à qui vont ces fameux frais ? La réponse est triple :

(1) il s'agit essentiellement d'impôts, de taxes qui reviennent à l'Etat et aux collectivités locales (pour environ 8/10). Le notaire est chargé de les recouvrer pour le compte de l'Etat. En effet, les impôts ne concernent pas seulement ce que vous gagnez (impôt sur les revenus, CSG,...) ni ce que vous possédez (taxes foncières, ISF,...). L'administration fiscale taxe également les immeubles lorsqu'ils changent de propriétaire.

(2) Les autres types de frais son appelés déboursés (1/10) : coût des documents d'urbanisme, du bureau des hypothèques, du cadastre, etc. Ils servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents.

(3) Enfin, il y a la rémunération du notaire à proprement parler (1/10) qui sert à faire fonctionner l'office notarial et à rémunérer le notaire. Le tarif comprend en outre des sommes proportionnelles et d'autres fixes, (en fonction de la nature des actes) ainsi que des honoraires, librement convenus entre le notaire et son client.

Avant de vous engager dans un projet immobilier, n'hésitez pas à prendre contact avec votre notaire. Demandez lui un calcul prévisionnel des frais occasionnés par la vente. Profitez-en pour lui demander de calculer les autres frais éventuels à prévoir, en particulier, si vous demandez un crédit à votre banque. Le notaire assure une mission de service public et se trouve soumis à un tarif obligatoire fixé par le ministre de la Justice et applicable dans toute la France. Lui seul peut vous fournir une information précise et des explications détaillées.

La caution : ne pas s'engager à la légère

Un enfant, un parent ou un ami demande un prêt à sa banque ou loue un logement. La banque ou le propriétaire du logement donne son accord à condition qu'il fournisse une caution. Vous pouvez être sollicité à cette occasion afin de rendre ce qui vous semble un simple service. La situation est courante. Pourtant il faut bien réfléchir et se renseigner sur l'étendue de ses engagements avant d'accepter. En effet, les règles juridiques sont nombreuses et complexes.

Sachez que le rôle de la caution consiste à prendre la place du débiteur (celui qui doit payer) en cas de défaillance de celui-ci. La caution doit payer les mensualités à la place de l'emprunteur ou le loyer à la place du locataire. Le créancier (celui à qui on doit payer) peut ainsi se retourner contre la caution et même faire vendre tous ses biens. Ce système appelé "cautionnement personnel" est très efficace pour ne pas dire brutal dans certains cas. En effet si le document que vous avez signé prévoit que vous êtes "caution solidaire" le créancier peut s'adresser directement à vous pour être payé sans avoir à solliciter au préalable l'emprunteur ou le locataire. On dit que vous avez renoncé au "bénéfice de discussion". En revanche, si vous êtes "caution simple" la banque ou le propriétaire doit d'abord s'adresser à l'emprunteur ou au locataire.

Par ailleurs, si d'autres personnes sont également cautions du même emprunteur ou du même locataire votre situation varie selon les cas. Une caution peut parfois se retourner contre les autres cautions. Si votre engagement prévoit la renonciation "au bénéfice de division", vous pouvez être amené à payer la totalité de la dette. Sinon, la dette de l'emprunteur ou du locataire sera divisée entre les différentes cautions et vous n'en paierez qu'une partie. Néanmoins même une part de la dette peut, si elle est importante, vous faire perdre tous vos biens. C'est pourquoi, à côté du cautionnement "personnel" il existe le cautionnement "réel" (ou hypothécaire) qui consiste à engager un seul de ses biens, une maison ou un appartement. La caution peut aussi, par exemple, engager un portefeuille de valeurs mobilières, au moyen d'un nantissement. Enfin, la durée du cautionnement peut être soit de la durée de la dette, soit d'une durée inférieure.

Ne vous engagez jamais à la légère. Renseignez vous auprès de votre notaire. Spécialiste de la famille et des contrats, il vous conseillera une solution adaptée et vous renseignera sur la portée de vos engagements. De même si vous sollicitez une caution, prenez contact avec lui. La mise en oeuvre d'une caution peut se révéler difficile et votre garantie illusoire !

Frais d'hypothèque, payez le juste prix !

Vous avez décidé d'acheter votre maison ou votre appartement. Une banque vous consent un prêt. Celle-ci vous fait confiance mais reste très prudente. Elle veut des garanties : une hypothèque sur votre maison ou votre appartement pour une durée correspondant à celle du prêt soit, en général, 10, 15, ou 20 ans.

Qu'est-ce qu'une hypothèque ? C'est un contrat par lequel vous donnez le droit à la banque de faire vendre votre bien aux enchères publiques, si vous ne remboursez pas votre prêt. Le prix de la vente sert à rembourser la somme empruntée. Dès l'achat, vous êtes propriétaire de votre bien, mais vous donnez ce pouvoir à la banque en cas de non remboursement. Pour consentir une hypothèque à la banque, il vous faudra signer, soit un acte spécifique chez votre notaire, soit des clauses spéciales insérées dans l'acte d'achat de votre bien. Le notaire en transmettra ensuite une copie au bureau des hypothèques. Bien entendu, les frais de cet acte sont à votre charge.

Mais il existe plusieurs sortes de garanties hypothécaires et certaines sont moins lourdement taxées que d'autres. Tout dépend de la situation juridique et de la nature du prêt. Dans certains cas, vous donnerez à la banque une hypothèque conventionnelle, soumise à une taxe calculée sur le montant de l'emprunt. Vous payerez également d'autres frais complémentaires : salaire du conservateur des hypothèques, émoluments du notaire, taxe sur la valeur ajoutée et débours. Dans d'autres cas, vous consentirez à la banque un privilège de prêteur de deniers, exonéré de cette taxe, donc plus économique, sans pour autant présenter d'inconvénient pour vous ou votre banque.

Enfin, notez que les frais sont réduits pour les prêts conventionnés et les prêts à taux zéro. N'oubliez pas de vérifier que votre banque demande bien à bénéficier de la garantie la moins onéreuse pour vous, avant d'accepter votre prêt. Et n'hésitez pas à consulter le spécialiste de ces questions, votre notaire. En fonction des conditions juridiques de votre achat et de votre emprunt, il vous indiquera la meilleure solution et, au besoin, prendra contact avec votre banque. Un renseignement vous évitera de mauvaises surprises ou des frais inutiles. Bien conseillé par votre notaire, vous paierez le juste prix.

Le crédit garanti par une hypothèque est facilité et coûte désormais moins cher. Une réforme récente crée deux nouveaux instruments juridiques : l'hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire.

La banque qui vous prête de l'argent peut souhaiter avoir une garantie sur un bien immobilier appelée hypothèque. Les frais de cette hypothèque viennent de baisser de manière très importante. A cette baisse des frais s'ajoute aujourd'hui la possibilité qu'une même hypothèque puisse servir plusieurs fois, pour des crédits différents, étalés dans le temps, et même accordés par des banques différentes. C'est l'hypothèque rechargeable. Une hypothèque ancienne formule (inscrite au bureau des hypothèques avant le 25 mars 2006) pourra même, sous certaines conditions, être transformée en hypothèque rechargeable par avenant notarié. Les frais de cet avenant seront réduits jusqu'au 31 décembre 2008 inclus. Si vous voulez profiter de cette nouvelle possibilité soyez attentif à cette date et n'attendez pas le dernier moment.

La deuxième nouveauté de la réforme est le prêt viager hypothécaire – Cette nouvelle forme de crédit permet à une personne d'emprunter une somme d'argent à sa banque et d'en laisser éventuellement le remboursement à la charge de ses héritiers lesquels ne peuvent devoir a la banque une somme supérieure à la valeur du bien hypothèque. Les fonds prêtés par la banque peuvent être mis à la disposition de l'emprunteur soit en une seule fois soit au moyen de versements périodiques, tous les mois ou tous les trimestres par exemple. Le capital et les intérêts ne sont payables qu'à la fin de l'opération qui sera souvent le décès de l'emprunteur. Mais ce crédit peut prendre fin avant le décès de l'emprunteur dans les cas suivants: volonté de l'emprunteur de rembourser par anticipation, vente du logement, échange, apport en société, donation.

Ce nouveau prêt viager hypothécaire peut être très utile, par exemple, pour une personne aux revenus insuffisants mais qui est propriétaire d'un logement. Bien entendu ce contrat, compte tenu de ses conséquences sur votre héritage (qui peut être totalement absorbé s'il ne comprend que le logement hypothéqué) doit être bien étudié, surtout si vous avez des enfants.

N'hésitez pas à en parler à votre notaire car votre cas est particulier et mérite un examen personnalisé.

Les frais de notaire payés par l'acquéreur lors de l'achat d'un logement comprennent le coût de certaines pièces administratives (quelques centaines d'euros), la rémunération de l'office notarial (environ 1% du prix de vente) et surtout les impôts et taxes (environ 5% du prix de vente pour un logement achevé depuis plus de 5 ans).

Lorsque la transaction concerne un logement achevé depuis moins de 5 ans, le régime fiscal est très différent. Les impôts et taxes à payer par l'acheteur ne sont plus d'environ 5% mais seulement d'environ 1%. Les autres frais sont inchangés. On parle alors de frais de notaire réduits.

En contrepartie de cette réduction consentie à l'acheteur le fisc va faire payer une taxe au vendeur : la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) immobilière. Si par exemple le prix affiché est de 200.000 euros (sous-entendu T.T.C.), cela signifie que cette somme comprend le prix Hors TVA (167.224 euros) et la TVA calculée au taux de 19,60% (soit 32.776 euros). Si le vendeur a payé aux entreprises qui ont construit sa maison un montant total de travaux de 150.000 euros TTC, la TVA comprise dans cette somme a été de 24.582 euros. Il devra donc verser au Trésor Public la différence entre 32.776 et 24.582, soit 8.194 euros. Il lui restera donc après la vente le prix de 200.000 euros diminué de la TVA à payer (8.194), soit 191.806 euros. Bien entendu pour pouvoir déduire (on dit aussi récupérer) la TVA payée aux entreprises il faut pouvoir en justifier au moyen de factures régulières.

Si le logement que vous vendez n'est pas votre résidence principale vous devrez en plus signer une déclaration de plus-value et éventuellement payer l'impôt sur cette plus-value. Dans tous les cas c'est le notaire chargé de la vente qui doit prélever l'impôt correspondant sur le prix de vente. Enfin il faut savoir que seule la première vente faite dans le délai de 5 ans depuis l'achèvement des travaux est sous le régime de la TVA immobilière. A quelques jours près votre logement sera ou ne sera pas soumis à la TVA. Dans tous les cas et avant de fixer un prix de vente il faut vérifier auprès de son notaire le régime fiscal de la vente à intervenir. Il faut que le vendeur calcule son prix de vente en tenant compte de cette particularité. La TVA s'applique parfois à une partie de la maison seulement (agrandissement). Si la question est étudiée dès le départ avec le notaire tout ira bien.